“1억으로 10억짜리 집” 정부 지분형 모기지로 청년층 내 집 마련 현실화!

“1억으로 10억짜리 집” 정부 지분형 모기지로 청년층 내 집 마련 현실화!

 

내 집 마련이 점점 어려워지는 요즘, 정부가 제시한 새로운 지분형 모기지가 큰 관심을 끌고 있습니다. 이 제도는 정부(주택금융공사 등)가 자금을 지원해 구매자와 집 한 채를 공동 소유하면서 초기 자본 부담을 획기적으로 낮춘다는 아이디어입니다. 예를 들어, 10억 원짜리 주택을 살 때 개인은 1~2억 원만 내고, 나머지는 은행 대출과 주금공 출자 등으로 채우는 구조를 제공합니다. 얼핏 들으면 마치 꿈같은 얘기지만, 실제로 정부는 6월부터 시범사업을 검토 중이고, 청년층 등 무주택 서민들의 내 집 마련을 돕기 위해 청년층 주택 정책의 일환으로 추진되고 있습니다.

 

지분형 모기지란?

지분형 모기지는 주택 구매자가 내야 할 자금을 정부나 공공기관(주택금융공사)과 함께 나눠 마련하는 새로운 형태의 주택 금융 제도입니다. 예를 들어 집값이 10억원이라면, 개인이 자기자본 10%인 1억원을 납입하고 은행에서 4억원(40%)을 대출 받은 뒤, 나머지 5억원(50%)을 주택금융공사가 출자해 공동 소유를 합니다.

이 경우 주택 등기부에는 구매자와 공공기관이 모두 소유주로 등재됩니다. 공공기관은 개인이 장기간 납부하는 사용료를 통해 이익을 얻고, 주택 가격이 상승하면 매각 시 개인과 공공기관이 수익을 나눕니다. 반대로, 가격이 하락할 때는 정부가 손실을 우선 부담하기 때문에 구매자 부담이 줄어듭니다. 요약하면, 고비용의 주택 구매에서 벗어나 초기 진입장벽을 크게 낮추는 효과가 지분형 모기지의 핵심 구조입니다.

 

지분형 모기지의 장점과 효과

• 초기 자본 부담 완화: 종전에는 집값의 30% 이상을 계약금으로 모아야 했지만, 지분형 모기지로는 10% 안팎의 자기자본만 있으면 집을 살 수 있습니다. 예를 들어, 취업 3년차 김씨는 강남 아파트 매입에 자기자금 1억 2천만 원만 마련해도 정부 지원으로 최대 10억짜리 집에 입주할 수 있는 길이 열린 셈입니다. 이처럼 적은 종잣돈으로도 내 집 마련이 현실 가능해집니다.
• 월 부담금 감소: 공공기관이 보유한 지분에 대해 구매자는 일반 대출보다 낮은 수준의 사용료(=월 임대료 성격의 금액)를 지불합니다. 이는 기존 정부 지원 대출 상품보다도 부담이 적어 청년·신혼부부 등에게 큰 도움이 됩니다. 매달 전세나 월세를 내던 가구라면 소액으로 내 집 살림을 시작할 수 있게 됩니다.
• 수익 공유로 자산 형성 기회: 향후 집값이 오르면, 매각 시 개인은 취득한 지분만큼의 이익을 가져가게 됩니다. 기본적으로 개인과 주금공이 절반씩 나누는 구조로(예: 집값 상승분의 50%) 설계되기에, 구매자는 보유 지분 비율에 따라 그만큼의 수익을 얻는 셈입니다. 예를 들어 10억원짜리 집 매입 후 집값이 12억원이 되면 2억원 상승분 중 절반인 1억원을 수익으로 확보할 수 있습니다. 결국 정부가 지원해 준 대출이지만, 집값 상승 이익을 일부나마 누리는 기회가 생기는 것입니다.
• 하락 위험 완화: 정부가 하락분을 먼저 떠안기 때문에, 집값 급락 시에도 구매자의 손실은 일정 수준으로 보호됩니다. 주금공이 후순위 투자자로서 손실을 부담하면 구매자는 보통 전세금과 비슷한 수준으로 손해를 제한할 수 있습니다. 이를 통해 거품 붕괴에 따른 리스크를 완화한다는 목적입니다.
  
  

지분형 모기지의 단점과 우려

• 소유권 분할에 대한 심리적 부담: 주택 소유권이 완전히 개인에게 있지 않기 때문에 심리적으로 ‘내 집’이라는 느낌이 반감될 수 있습니다. 지분형 모기지로 집을 사더라도 등기부상에 정부(주금공) 이름이 함께 올라가게 되므로, 소유권 100%를 갈망하는 소비자에게는 거부감이 생길 수 있습니다.
• 이익 배분 구조 갈등: 주택 가격이 상승하면 정부와 수익을 나눠야 한다는 점이 소비자 입장에서 불리하게 느껴질 수 있습니다. 높은 수익의 절반을 포기해야 하는 구조는 “이익을 뺏긴다”는 인식도 일부 있습니다. 예를 들어, 충분히 오를 것 같은 집값 상승분 중 절반이 정부 몫이 될 수 있어 불공평하다고 생각하는 소비자도 있습니다.
• 세금 및 재정 부담 논란: 정부가 집값 하락을 세금으로 보전해 준다는 점이 비판받고 있습니다. 공공기관이 손실을 떠안으면 민간의 위험을 공적으로 보전하는 꼴이 되어 ‘무임승차’ 논란이 있습니다. 주거 안정을 위해 세금을 쓰는 것이 정당한지에 대한 사회적 논의도 불가피합니다.
• 시장 왜곡 가능성: 일부에서는 지분형 모기지가 집값을 더욱 끌어올릴 수 있다는 우려도 있습니다. 공급 확대가 뒤따르지 않는 상황에서 구매 수요만 늘어나면 가격 상승을 자극할 수 있습니다. 실제로 금융당국은 제도가 집값 상승에 미칠 영향을 살피기 위해 시범사업을 계획 중입니다.
  
  

국내외 사례

• 과거 한국 사례: 박근혜 정부 시절 추진된 ‘공유형 모기지’가 있습니다. 이 제도는 이자 지원형으로 정부가 저리 대출을 보조해 주었으며, 소유권은 100% 개인에게 있었습니다(향후 양도 시 가격 상승분의 일부를 정부가 가져감). 또한 경기도시공사의 ‘지분적립형 분양주택’은 적은 분양금만 내고 거주 후 20~30년 동안 나머지 지분을 분할 상환하는 방식입니다. 지분형 모기지는 이들과 달리 처음부터 집 소유 지분을 정부와 분할한다는 점에서 차이가 있습니다.
• 해외 사례: 영국은 ‘Shared Ownership(공유 주택소유)’ 제도를 운영 중입니다. 구매자가 일정 지분(예: 25~75%)을 사고 나머지 지분은 정부 지원 기관(주택협회)이 소유하며, 구매자는 미소유 지분에 대해 임대료를 지불합니다. 미국의 일부 지역에서는 지방 정부나 비영리단체가 주택 자금을 지원하고 주택을 공동 소유하는 ‘Shared Equity’ 방식이 있습니다. 또한 싱가포르에서는 CPF(중앙인민기금)를 통한 주택 구매 지원이 있어, 정부가 초기 자금을 돕고 공유 지분 형태로 집을 제공하는 사례도 있습니다. 이처럼 해외 사례들은 모두 초기 구매 부담을 낮추고 장기 거주를 지원하려는 목적으로 운영되고 있습니다.
  
  

성공을 위한 조건

• 선별적 시범사업: 우선 성공 가능성이 높은 지역과 대상을 선별해야 합니다. 전문가들은 주요 역세권이나 인기 단지 등 좋은 입지의 신축 주택에서 소규모 시범사업을 제안하고 있습니다. 우수 사례를 만들어 점차 확대하는 단계적 접근이 필요합니다.
• 민간 금융 참여: 주택금융공사 외에도 은행 등 민간 금융회사가 후순위 투자자로 참여하면 재정 부담을 분산할 수 있습니다. 민간 자본과 공동 출자 구조로 제도를 운영해 신뢰성을 높이고, 조기 성공 사례를 확보하는 것이 중요합니다.
• 인식 변화 및 교육: 소비자가 ‘100% 소유가 아니어도 괜찮다’는 인식을 갖도록 홍보와 교육이 필요합니다. 내 집 마련의 새로운 방식을 받아들이려면 투명한 정보 제공과 신뢰 구축이 필수적입니다.
• 법·제도 정비: 공유 지분 거래에 따른 등기·세제·규제 정비가 필요합니다. 공동 명의 등기 절차 간소화와 이익·손실 배분 규칙 정립 등 법적 뒷받침이 있어야 매매·양도가 원활해질 수 있습니다.
  
  

결론 및 전망

지분형 모기지는 아직 구체적인 세부안이 완성되지는 않았지만, 올 상반기에는 시범사업 계획이 발표될 예정입니다. 제도가 시행되면 부모의 도움 없이도 청년층이 내 집 마련의 문턱을 넘을 기회가 생길 것입니다. 그러나 정부 지원과 구매자 책임의 경계를 어디에 둘지, 운영 세부 규칙을 어떻게 정할지 꼼꼼히 살펴야 합니다. 과연 여러분은 이 제도로 내 집 마련을 시도해 보고 싶으신가요? 앞으로 지분형 모기지가 진정한 내 집 마련 혁신이 될지, 지속적인 관심으로 지켜봐야 할 시점입니다.

 

 

지분형모기지, 내집마련, 주택금융공사, 초기자본부담완화, 공유소유, 청년주거, 정부주택정책, 수익공유, 장단점, 해외사례, 시범사업, 공공지원주택

 

[AI 코인/주식 실시간 뉴스 분석 바로가기]