LH청약 vs SH청약, 내게 맞는 집 찾기 완벽 분석

LH청약 vs SH청약, 뭐가 다를까? 공공임대주택 핵심 정리

집값 상승에 무주택 가구의 고민이 깊어지는 요즘, 공공임대주택은 내 집 마련의 현실적인 대안으로 떠오르고 있습니다. 정부나 공공기관이 시세보다 저렴하게 제공하는 이 주택은 주거 안정의 든든한 버팀목이 되어주죠. 그중 가장 대표적인 공급 주체인 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH)는 각각 LH청약과 SH청약이라는 이름으로 주택을 공급하고 있습니다.

하지만 막상 청약에 뛰어들려 하면 복잡한 정책과 낯선 용어에 압도되기 쉽습니다. 과연 LH와 SH는 어떤 차이가 있을까요? 단순히 지역만 다른 것일까요? 한때 LH 청년전세임대주택에 당첨되어 기쁨을 누렸지만 서류 실수로 억대 보증금을 물어줄 뻔했던 아찔한 경험담처럼 , 또 다른 이는 소득 산정 기준의 오류 때문에 당첨이 취소되는 날벼락을 맞기도 했습니다. 이는 공공임대 청약이 얼마나 꼼꼼한 정보 분석을 요구하는지 보여주는 사례입니다.  

이 글에서는 LH와 SH의 본질적인 차이부터, 두 기관이 공급하는 다양한 공공임대주택 유형, 그리고 가장 궁금해하는 분양전환 임대주택의 모든 것을 깊이 있게 파헤쳐 보겠습니다.

LH와 SH, 공급 주체의 본질적 차이

LH와 SH의 가장 큰 차이는 바로 공급 지역입니다. LH는 전국의 주거 안정과 지역 균형 발전을 위해 주택을 공급하는 국가 기관인 반면, SH는 서울특별시의 주거 문제 해결을 위해 설립된 지방 공사입니다. 이 단순한 지역적 차이는 두 기관의 정책 방향과 주택 유형에 결정적인 영향을 미칩니다.

LH는 수도권을 비롯해 지방 주요 도시까지 전국을 아우르며 주택을 공급합니다. 그 결과 주택 공급 방식도 다양하게 시도하는데, 예를 들어 건설임대 외에 민간업자와 사전 약정을 맺고 신축 주택을 매입하는 약정 매입 방식에 투입된 비용이 전체의 80%에 달하기도 했습니다. 이처럼 LH는 전국 단위의 광범위한 공급을 위해 다양한 정책을 운용합니다.  

반면, SH는 서울이라는 고밀도 도시의 주거난을 해결하기 위해 특화된 정책을 펼칩니다. 높은 땅값과 치솟는 전셋값을 잡기 위해 보증금만 내고 장기간 거주할 수 있는 장기전세주택 시프트를 도입했고 , 저출산 문제를 극복하고자 신혼부부에게 파격적인 혜택을 제공하는   

미리내집 같은 맞춤형 주택을 공급하는 것도 그 일환입니다. 이처럼 SH는 서울의 특수한 상황에 맞는 정책을 유연하게 펼칠 수 있는 강점이 있습니다.  

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대표 공공임대 주택 유형별 상세 비교 및 맞춤형 가이드

LH와 SH는 국민임대, 행복주택, 영구임대 등 여러 유형의 주택을 공통으로 공급합니다. 하지만 세부 조건에는 차이가 있어 자신에게 맞는 유형을 정확히 아는 것이 중요합니다.

공통 주택 유형 살펴보기

• 국민임대: 저소득 서민의 주거 안정을 위해 30년 이상 장기간 임대를 목적으로 공급하는 주택입니다. 소득과 자산 기준을 충족해야 하며, 소득 기준은 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 70% 이하(1인 가구 90%, 2인 가구 80%)에 우선 공급합니다. 청약저축 납입 횟수가 순위를 결정하는 중요한 요소가 됩니다.  
• 행복주택: 청년, 신혼부부, 고령자 등 특정 계층의 주거 불안정 해소를 위해 공급하는 주택입니다. 대학생은 본인과 부모의 소득을 합산하고, 청년은 본인의 소득만 심사하는 등 계층별로 소득 기준이 세분화되어 있습니다. 거주 기간은 유형에 따라 다르며, 청년과 대학생은 6년, 신혼부부는 6년(자녀 있는 경우 10년), 고령자는 20년까지 거주 가능합니다.  
• 영구임대: 최저소득 계층의 주거 안정을 위해 50년 이상 또는 영구적인 임대를 목적으로 공급하는 주택으로, 임대료가 시세의 30% 수준으로 가장 저렴합니다. 국민기초생활보장 수급자나 국가유공자, 북한이탈주민, 장애인 등 다양한 1, 2순위 대상자가 있습니다.  

SH만의 특별한 주택: 장기전세주택 & 미리내집

SH는 서울 시민을 위해 특화된 주택을 공급합니다. 그 대표적인 사례가 보증금만 내고 월 임대료가 없는 장기전세주택입니다. 최장 20년까지 안정적으로 거주할 수 있어 서울의 높은 전셋값 부담을 덜어주는 대안으로 인기를 얻고 있습니다.  

최근에는 장기전세주택의 한 유형으로 저출산 극복을 위한 미리내집 시프트Ⅱ가 도입되었습니다. 이는 신혼부부가 자녀를 낳으면 시세의 80~90% 수준으로 분양전환 우선권을 부여하는 파격적인 제도로, 자녀 수에 따라 시세의 80% 수준까지 가격이 낮아집니다. 이는 단순 주거 공급을 넘어 인구 문제 해결을 목표로 하는 정책적 특성이 반영된 사례입니다.  

헷갈리는 '분양전환'의 모든 것, LH와 SH는 무엇이 다를까?

임대 후 분양은 일정 기간 임대 기간을 거친 후 소유권을 이전받는 방식입니다. 일반적으로 5년 또는 10년 임대 후 분양전환하는 LH의 분양전환 임대주택이 대표적입니다.  

• LH의 분양전환: LH의 분양전환 임대주택은 보통 건설원가와 감정평가금액의 평균으로 가격이 산정됩니다. 하지만 주택 가격이 급등할 경우, 분양 전환 시점에 감정 가격이 크게 올라 입주자의 부담이 커지는 문제가 발생하기도 합니다. 이에 국토교통부는 임대주택의 분양 전환을 원치 않는 임차인을 위해 임대 기간을 연장해주는 지원책을 추진하는 등 갈등 해소를 위해 노력하고 있습니다.  
• SH 미리내집의 분양전환: SH 미리내집은 입주 시점과 분양 시점의 감정평가금액을 산술 평균하여 분양가를 산정합니다. 이는 시세 급등 시 입주자의 부담을 덜어주기 위한 조치로, LH와 유사하지만 분양 우선권 부여의 조건이 자녀 수라는 점에서 차별점이 있습니다.  

LH·SH 청약, 성공률을 높이는 실전 전략과 주의사항

청약에 성공하기 위해서는 단순히 자격 요건을 아는 것을 넘어, 공고문을 꼼꼼히 살피고 전략을 세우는 것이 중요합니다.

• 필수 준비물: LH청약이든 SH청약이든, 가장 중요한 것은 무주택 자격을 충족하는 것입니다. 신청자와 그 세대 구성원 모두 주택을 소유하지 않아야 합니다. 또한, 유형별로 요구하는 소득 및 자산 기준을 정확히 확인하고 증명 서류를 미리 준비해야 합니다.  
• 실제 청약 과정에서 놓치기 쉬운 함정: SH 청약에 당첨되었던 한 30대 직장인 사례는 큰 교훈을 줍니다. 그는 공고문의 소득 산정 순서대로 소득을 계산했으나, 실제 SH의 계산 방식이 달라 부적격 통보를 받았습니다. 이는 공공기관의 실수였지만,   입주자 모집 공고문이 유일한 진실이라는 점을 깨닫게 해주는 사례입니다. 늘 최신 공고문을 확인하고, 의문이 생기면 반드시 공급기관에 문의하여 불이익을 당하는 일이 없어야 합니다.
• 복잡한 규칙 속 팁: 동일 유형의 임대주택은 두 곳 이상 동시 신청 시 자동 탈락할 수 있습니다. 예를 들어, LH 국민임대와 SH 국민임대에 동시 신청해 예비 입주자로 당첨되면 먼저 당첨된 곳이 취소되는 식입니다. 하지만   공공임대와 장기전세 등 다른 유형의 주택은 예비 순번이 유지됩니다.

FAQ: 궁금한 점, 한 번에 해결하기

Q. 청약통장이 없어도 신청 가능한가요? A. 네. 국민임대나 영구임대 같은 주택은 청약통장이 없어도 신청할 수 있습니다. 다만, 분양전환 임대주택의 경우 청약통장이 있어야 신청이 가능하며, 행복주택의 경우 입주 전까지는 가입해야 하는 조건이 있습니다. 청약통장은 순위와 가점을 결정하는 중요한 기준이 되므로, 미리 가입하고 꾸준히 납입하는 것이 유리합니다.  

Q. 부모님 소유 주택에 사는 청년도 신청할 수 있나요? A. 네. 행복주택 같은 청년 전용 주택은 본인의 소득과 자산만 심사합니다. 부모님이 유주택자라도 신청자 본인이   

무주택자라면 신청이 가능합니다.

Q. SH와 LH 청약을 동시에 신청할 수 있나요? A. 네. LH에서도 간혹 서울 소재 임대주택을 공급하기 때문에 서울 거주자라면 두 곳 모두 신청할 수 있습니다. 다만, 예비 당첨 시 자동 탈락 규칙을 반드시 확인해야 합니다.  

Q. 임대주택 보증금은 LH나 SH가 내주나요? A. 아니요. 전세임대주택의 경우 LH나 SH가 집주인과 전세계약을 맺고 보증금을 지급하며, 입주자는 이와 별도로 공사와 전세계약을 맺고 이자를 납부하는 방식이지만, 일반 공공임대주택의 보증금은 신청자가 직접 납부해야 합니다.  

에필로그: '청약'은 내 삶을 바꾸는 가장 현실적인 로드맵

지금까지 LH와 SH의 공공임대주택과 분양전환 임대주택을 비교 분석하고, 성공적인 청약을 위한 실전 팁을 살펴보았습니다. 복잡하고 어렵게 느껴지지만, 한 번 제대로 알아두면 청약은 불안정한 삶을 벗어나 주거 안정이라는 든든한 기반을 다지는 가장 현실적인 로드맵이 될 것입니다.

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