등기부등본 믿고 집 샀다가? 부실등기 피해 사례와 권원보험으로 대비하기

등기부등본만 믿으면 안 되는 이유

 

부동산 거래를 할 때 대부분의 사람들은 등기부등본만 꼼꼼히 확인하면 안전하다고 믿습니다. 실제로도 부동산 매매 시 매수인은 등기부등본을 발급받아 소유자와 권리관계(근저당권 등 설정 여부)를 살펴보죠. 하지만 현실에서는 등기부등본만 믿었다가 큰 낭패를 보는 경우가 발생하고 있습니다. 한 예로 사기단이 등기부를 위조해 집을 빼앗기는 사례도 종종 보도되곤 합니다​. 즉, 등기부등본상 깨끗하더라도 그 내용이 사실과 다를 수 있으며, 이를 몰랐던 매수인이 피해자가 될 위험이 존재하는 것입니다.

 

이러한 문제의 핵심은 우리나라 등기부등본에 공신력이 없다는 점입니다. 쉽게 말해, 등기부에 적힌 내용이 사실과 달라도 국가가 이를 보증해주지 않는다는 뜻입니다. 따라서 등기부등본을 믿고 거래한 사람이 나중에 잘못된 등기로 피해를 입더라도 법적으로 충분한 보호를 받지 못할 수 있습니다. 아래에서는 등기부등본만 믿었다가 집과 돈을 잃은 실제 사례를 살펴보고, 왜 이런 일이 벌어지는지 그 법적 한계와, 이를 예방할 수 있는 "권원보험(부동산 권리보험)"에 대해 알아보겠습니다.

 

A씨 사례: 등기부 믿고 집 샀다가 집을 잃은 사연

 

서울에 거주하는 A씨 부부는 2017년 7월, 서울 화곡동의 한 빌라를 매매 계약으로 구입했습니다. 당연히 거래 전에 등기부등본을 발급받아 확인했고, 당시 등기부에는 어떠한 근저당권도 남아있지 않은 깨끗한 상태였습니다. A씨는 등기부등본에 근거해 이 집을 자신의 전재산을 털어 마련했지요. 그런데 집을 산 지 약 3년이 지난 2020년 3월, 느닷없이 법원으로부터 한 통의 소장이 날아왔습니다​. 내용은 A씨가 산 빌라에 대한 근저당권 설정을 원상복구하라는 소송이었습니다. 이전 집주인 B씨가 집을 팔기 직전인 2017년 4월에 해당 빌라를 담보로 은행에서 거액의 대출을 받았는데, 등기부등본에 그 근저당권이 말소된 기록은 허위이니 효력을 되돌려 달라는 것이었습니다​.

 

알고 보니, A씨 부부가 믿었던 등기부등본의 근저당 말소 내역 자체가 조작된 것이었습니다. 이전 집주인 B씨는 집을 팔기 전에 은행 대출을 받고도 다 갚지 않은 채, 마치 갚은 것처럼 서류를 위조하여 등기부상의 근저당권을 몰래 말소시켰던 것입니다​. A씨 부부는 등기부등본에 근저당이 없길래 모든 문제가 해결된 줄 알았지만, 사실은 등기부가 거짓을 담고 있었던 셈입니다. 결국 법원은 해당 은행의 근저당권을 등기부에 되살리는 판결을 내렸고, 대법원까지 동일한 결정을 내렸습니다​. A씨 부부의 소유권보다 은행 근저당권의 순위가 앞서게 되었고, 은행은 회수를 위해 이 집을 법원 경매에 넘겼습니다. 그 결과 집이 경매로 처분되면 그 대금은 등기부등본에 적힌 권리 순서대로 배당되는데, A씨보다 앞선 순위(2017년 4월)의 은행이 우선 변제받게 됩니다​. 결국 A씨 부부는 그 집에 대한 모든 권리를 상실하고, 경매가 완료되면 보금자리에서 쫓겨나게 될 처지에 놓였습니다​.

 

2017년에 A씨는 등기부등본에 근저당권이 없음을 확인하고 해당 주택을 매수했습니다. 그러나 2020년이 되어 이전 소유자가 대출금 미반환으로 얽힌 은행이 소송을 제기하면서, 등기부 등재 내용이 허위로 드러났습니다. 결국 법원은 서류가 위조되었음을 확인하고 은행의 근저당권을 복구시켰습니다. 이로 인해 A씨는 등기부를 철석같이 믿었던 대가로 집을 잃고 막대한 재산 피해를 입었습니다. 이 사례는 등기부등본만 믿고 거래하는 것이 얼마나 위험한지를 단적으로 보여줍니다.

 

등기부등본의 공신력 부재: 왜 믿을 수 없나?

 

A씨는 분명히 정식 발급받은 대한민국 법원 등기소의 등기부등본을 확인하고도 피해를 보았습니다. 왜 이런 일이 벌어졌을까요? 그것은 우리나라 등기부등본에는 '공신력'이 인정되지 않기 때문입니다​. 여기서 말하는 등기부의 공신력이란, 등기부에 적힌 내용이 설령 실제 사실과 달라도 그 등기부를 믿고 거래한 선의의 제3자를 법적으로 보호해주는 효력을 의미합니다​. 그러나 현재 한국 법률에서는 등기부등본의 공신력을 인정하지 않으므로, 등기부 내용이 사실과 달라 뒤늦게 진짜 권리자가 나타나도 매수인이 보호받지 못할 수 있습니다​. 다시 말해, 등기부를 믿고 부동산을 샀다가 나중에 등기가 잘못된 것으로 드러나면 그 위험을 고스란히 매수인이 떠안을 수 있다는 뜻입니다​.

 

왜 우리 등기부에는 이런 공신력이 부여되지 않을까요? 이는 한국의 특수한 역사적 이유와 관련이 있습니다. 일제강점기, 해방, 한국전쟁 등을 거치며 토지 대장과 실제 권리관계가 불일치하는 혼란이 너무 많았기 때문에, 광복 직후 국회에서 "등기부등본에 공신력을 인정하기는 어렵다"는 결론을 내렸습니다​. 그 후 이러한 원칙은 지금까지 이어져 오고 있습니다. (이 내용은 공인중개사 시험에서는 단골로 출제되지만, 정작 일반 국민들은 잘 모르는 경우가 많습니다​.)

 

반면, 해외의 여러 국가들은 등기부에 공신력을 인정하거나, 그렇지 않더라도 대안 장치를 마련해두고 있습니다. 예를 들어 독일은 민법 조항으로 등기부의 공신력을 명시하여 등기부가 실제와 달라도 신뢰한 거래 당사자를 보호하고​, 영국은 부실등기가 발생하면 등기기관이 손해를 배상하는 제도를 운영합니다​. 미국 역시 일부 지역에서 이른바 '토렌스 시스템'이라는 명칭으로 공적 기금을 만들어 부실 등기로 인한 피해를 보상해주고 있습니다​. 그러나 우리나라는 이러한 법적 보호장치가 부재한 상황입니다. 등기부에 찍힌 도장과 서류가 설령 위조된 것이라도 등기관은 형식적인 요건만 심사할 뿐 내용의 진실성은 확인하지 않고 등기를 받아주기 때문에, 제도적으로 허점이 생길 수밖에 없습니다. 전문가들은 등기 공무원에게 실질 심사권을 부여하고 등기의 공신력을 인정하는 방향으로 제도가 바뀌어야 한다고 지적하고 있지만​, 아직까지 이런 법 개정 논의는 지지부진한 실정입니다.

 

부동산 권리보험(권원보험)의 내용과 필요성

 

그렇다면 이러한 등기부등본의 한계를 보완하기 위해 우리가 선택할 수 있는 대비책은 무엇일까요? 최근 들어 '부동산 권리보험', 일명 권원보험이 대안으로 주목받고 있습니다​. 권원보험이란 부동산 거래 과정에서 등기 부실이나 숨겨진 권리 문제로 인해 발생하는 손실을 보상해주는 보험 상품입니다. 쉽게 말해, 매매 계약 이후에라도 해당 부동산의 소유권에 문제가 생겨 경제적 피해가 발생하면 보험사가 대신 물어주는 제도입니다. 특히 이중 매매, 위조 서류, 사기 거래 등으로 소유권을 잃거나 제한받는 최악의 경우에 매매대금 전액과 소송 비용까지 보상해주기 때문에​, 등기부 등 공적 장부만으로 완벽히 대비할 수 없는 위험들을 금융적으로 커버할 수 있습니다.

 

이 보험에 가입하면 매매대금의 전액 보장은 물론, 혹시 모를 법적 분쟁이 생길 시 발생하는 변호사비 등 소송 비용도 지원받을 수 있습니다​. 더욱이 권리보험에 가입할 때 보험사가 먼저 해당 부동산의 권리 관계를 면밀히 조사해줍니다. 등기부에 나타나지 않은 위험 요소나 문서 위조 여부 등을 전문적으로 검토해주기 때문에 사전에 거래 사기를 걸러낼 가능성도 높여주는 이점이 있습니다​. 보험료도 한 번만 내면 되고, 가입 후 소유하는 동안 계속 보장됩니다​. 비용은 매매가의 약 0.05% 내외로 비교적 저렴한 편인데, 예를 들어 3억원짜리 주택 기준으로 약 15만원 정도의 보험료를 한 번 내면 됩니다​. 보장 범위는 소유권을 취득한 때부터 향후 그 부동산을 매도하기 전까지 발생하는 권리 관련 손실로, 집을 보유하는 동안 지속적으로 보호해줍니다​.

 

그럼 권원보험은 누가, 어떻게 가입할 수 있을까요? 현재 우리나라에서는 과거에 한때 사라졌던 개인 대상 권원보험을 다시 활성화하여 몇몇 손해보험사가 상품을 판매하고 있습니다​. 예를 들어 하나손해보험 등에서 모바일로 간편 가입이 가능한 “내집마련 부동산권리보험” 등을 내놓고 있습니다​. 부동산 매매 계약을 체결할 때 매수인이 직접 보험사에 권리보험을 신청하면 되고, 보통 소유권 이전등기 절차를 대행하는 법무사 사무소 등을 통해 함께 진행할 수도 있습니다. 보험사 직원 또는 연계된 법무사를 통해 등기 비용과 보험 가입을 일괄 처리하면서 가입하는 경우가 많습니다. 참고로 은행이나 대형 부동산 거래에서는 이미 권원보험을 활용하는 사례가 있습니다​. 규모가 큰 거래일수록 위험 대비 차원에서 은행은 대출 실행 시 저당권용 권리보험에 가입하고, 기업들도 부동산 매입 시 소유권 보험을 들기도 합니다​. 외국인 투자자가 국내 부동산을 살 때는 권원보험에 드는 경우가 종종 있지만, 정작 일반 국민들은 권원보험 자체를 몰라서 활용률이 매우 낮은 현실입니다​. 그러나 누구나 부동산 거래 사기의 위험에서 자유로울 수 없다는 점을 고려하면, 우리도 해외처럼 내 집 마련 시 권원보험을 드는 것을 당연시할 필요가 있습니다​.

 

등기 제도 개선은 왜 지지부진할까?

 

이쯤에서 이런 의문이 들 수 있습니다. “차라리 등기부등본의 공신력을 인정해주는 쪽으로 법을 바꾸면 되는 것 아닌가? 왜 보험까지 들어야 하지?” 이상적으로는 국가가 등기부를 철저히 관리하고 그 정확성을 보증해주는 것이 가장 확실한 해결책일 것입니다. 그러나 앞서 언급했듯이 우리의 등기 제도는 오랜 기간 공신력 부정 원칙을 유지해왔습니다​. 이는 역사적으로 토지 소유관계의 혼란이 컸던 탓도 있지만, 동시에 국가가 등기 오류에 대한 책임을 지게 될 경우 감당해야 할 위험 부담도 고려된 결정입니다. 등기에 공신력을 부여하면 잘못된 등기로 피해가 발생할 때 국가나 지자체가 배상해줘야 하는 상황이 생길 수 있는데, 이에 대한 재정적 대비나 행정적 절차 마련이 쉽지 않을 수 있습니다. 또한 등기관에게 실질 심사권을 줘서 등기 내용의 진위까지 확인하도록 하면 등기 절차가 복잡해지고 거래가 지연될 우려도 있습니다. 이러한 이유들로 인해 등기 제도 개선 논의는 더딘 상태이며, 2015년 사법정책연구원의 보고서 등 학계·법조계의 지적에도 불구하고 뚜렷한 입법 움직임은 나타나지 않고 있습니다​. 결국 당분간은 현재의 공신력 없는 등기부 제도가 계속될 가능성이 높아 보입니다. 제도적 개선이 요원한 현실에서, 개별 거래 당사자들이 자신을 지킬 방법을 마련해야 하는 상황인 것입니다.

 

안전한 부동산 거래를 위한 조언

 

부동산 거래는 일반인의 삶에서 가장 큰 금액이 오가는 일인 만큼, “설마 내게 그런 일이 일어날까” 하는 방심은 금물입니다. 등기부등본은 물론 중요하게 확인해야 하지만, 그것만으로 안전이 담보되지 않음을 명심해야 합니다. 마지막으로, 부동산 거래 시 소중한 내 재산을 지키기 위해 실천할 수 있는 몇 가지 조언을 정리하며 글을 마무리하겠습니다:

• 등기부등본 정보 맹신 금지: 등기부등본에 근저당권 등의 표시가 없다 해도 바로 안심하지 말고, 등기부상 말소된 권리가 혹시 위조나 실수로 잘못 처리된 것은 아닌지 추가로 확인하세요​. 필요하다면 해당 권리자의 실제 서류(해지증서 등)를 확인하거나 전문가의 자문을 구하는 것이 좋습니다.
• 서류 진위 및 매도인 신원 확인: 매도인의 인감증명서, 신분증 등의 서류가 정식 발급된 진본인지, 위조된 것은 아닌지 꼼꼼히 검증하세요. 거래 당사자가 실제 소유자인지 확인하고, 대리인과 계약할 경우 위임장과 본인 확인 절차를 철저히 해야 합니다. 인감 위조나 신분 도용은 생각보다 흔한 사기 수법이므로 유념해야 합니다.
• 권원보험 가입 고려: 특히 고가의 부동산을 거래하거나 조금이라도 찜찜한 요소가 있다면 부동산 권리보험(권원보험) 가입을 적극 고려하세요. 한 번의 보험료로 만일의 사기나 숨은 권리로 인한 막대한 손실을 보전받을 수 있​고, 보험사가 사전 권리 조사를 해주므로 위험 예방 효과도 얻을 수 있습니다​.
• 전문가와 동행: 부동산 거래 경험이 적은 경우 믿을 만한 공인중개사와 법무사를 통해 진행하는 것이 안전합니다. 공인중개사도 거래 사고 대비를 위한 보증보험에 가입되어 있지만, 보상한도가 한정적이므로(최대 1억원) 안심은 금물입니다​. 계약 단계부터 전문가와 함께하면 서류 검증이나 절차 진행에 있어서 실수를 줄일 수 있습니다.

 

아무리 기술과 제도가 발전해도, 현실에서는 예기치 못한 허점이 존재하기 마련입니다. 등기부등본의 공신력 부재 역시 그런 허점 중 하나이며, 오늘 살펴본 A씨의 사례는 그 위험을 여실히 보여주었습니다. 독자 여러분께서는 등기부등본 확인만으로 안심하기엔 부족하다는 사실을 꼭 기억하시기 바랍니다. 거래 당사자의 주의와 더불어 권원보험과 같은 신중한 대비책을 통해 내 소중한 집과 재산을 지키는 지혜가 필요한 때입니다. 앞으로 부동산 거래를 앞두고 계신다면, 위의 조언들을 떠올리며 한 번 더 점검하고 준비하여 안전하고 든든한 내 집 마련을 이루시길 바랍니다.