강남 하이엔드 오피스텔, 20억 원룸이 공매로 쏟아지는 이유

한때 날개 돋친 듯 팔렸던 강남 오피스텔의 현실

불과 5년 전만 해도 강남 일대는 하이엔드 오피스텔 열풍이 불었습니다. 평당 억대를 호가하며 1.5룸이 20억 원에 달하는 상품들이 줄지어 나왔고, 놀랍게도 이런 상품들이 실제로 팔려나갔죠. 당시엔 영앤리치족의 등장과 1인 가구 증가가 이런 현상을 뒷받침한다고 믿었습니다. 그런데 지금 이 강남 하이엔드 오피스텔들은 어떻게 되었을까요? 결론부터 말씀드리면 처참한 상황입니다.

르니드 서초, 156실 중 100실이 공매로

양재역 초역세권에 위치한 르니드 서초의 상황은 충격적입니다. 전체 156실 중 무려 100실이 공매로 나왔습니다. 세 집 중 두 집이 주인을 찾지 못하고 있다는 뜻입니다. 2021년부터 분양을 시작했지만 4년이 지난 지금까지도 빈집 행렬이 이어지고 있습니다. 롯데건설이 시공한 양재역 바로 앞이라는 최고의 입지에도 불구하고 이런 결과가 나온 이유는 무엇일까요?

가장 큰 문제는 가격입니다. 분리형 원룸 하나에 최소 14억 6천만 원이라는 가격표가 붙었습니다. 분양가의 70%를 연 5% 금리로 대출받는다고 가정하면 매달 이자만 425만 원입니다. 하지만 실제 월세 시세는 400만 원 선에 불과합니다. 매달 적자가 누적되는 구조인 셈이죠.

더 큰 문제는 거래 자체가 되지 않는다는 점입니다. 올해 들어 실제 거래가 성사된 건 단 한 건, 보증금 1천만 원에 월세 300만 원짜리뿐이었습니다. 같은 돈이면 바로 옆 서초두산위브 아파트 전용 57㎡를 보증금 1억에 월세 240만 원에 구할 수 있는데, 굳이 더 좁은 오피스텔을 선택할 이유가 없는 것이죠.

왜 하이엔드 포장이 필요했을까

하이엔드 오피스텔이 우후죽순 생겨난 배경에는 돈의 논리가 숨어있었습니다. 2018년부터 2021년까지 강남 땅값은 역대급 상승을 기록했습니다. 디벨로퍼들은 비싸게 땅을 매입했고, 평범한 개발로는 도저히 수익을 낼 수 없는 상황에 놓였습니다. 결국 하이엔드라는 포장을 통해 분양가를 끌어올릴 수밖에 없었던 것이죠.

당시는 팬데믹 극복을 위한 양적완화로 시중에 돈이 넘쳐났고, 정부의 주택시장 규제로 인한 풍선효과가 오피스텔 시장으로 향했습니다. 전매제한도 없고 15억 초과 대출규제도 받지 않는 오피스텔은 투자자들에게 매력적인 상품이었습니다. 부자들은 자녀 명의로 사두기도 했고, 여기에 투기 수요까지 가세하며 시장은 과열되었습니다.

하지만 미국발 금리인상이 시작되면서 상황은 급변했습니다. 돈줄이 마르자 부동산 시장은 급속히 식었고, 진행 중이던 사업들도 대거 좌초되었습니다. 완성된 상품들도 기대에 한참 못 미쳤습니다. 진정한 하이엔드 주거시설이 세대당 4~5대의 주차공간을 제공하는 반면, 이들 오피스텔은 호실당 1대가 고작이었고 그마저도 절반 이상이 기계식 주차장이었습니다.

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논현동과 청담동 오피스텔의 몰락

상황은 르니드 서초만의 문제가 아닙니다. 논현동 보타니끄 논현은 전체 71실 중 단 11실만 입주해 84.5%가 공실입니다. 도산대로의 도산포도더블랙도 분양률 97%를 자랑했지만 실제 소유권 이전은 17세대에 그쳤습니다. 아츠논현은 전체 66실 중 18실이 미입주 상태입니다.

청담동도 예외는 아닙니다. 청담501과 루시아청담514 모두 사업 중단 상태입니다. 최소 200억 원에 분양하며 입주자를 면접으로 선발하겠다던 포도바이펜디까사는 토지 공매 진행 중입니다. 감정가 3,100억 원의 토지가 연이은 유찰로 최저입찰가가 계속 하락하고 있습니다.

그나마 살아남은 곳은 방향을 전환했습니다. 충무로2가 버밀리언 남산은 오피스텔 대신 오피스 건물로 용도를 변경했습니다. 평당 9,300만 원에 분양했던 돈을 모두 돌려주고 사업 방향을 바꾼 것입니다. 시황이 워낙 좋지 않아 수분양자들의 저항조차 없었다고 합니다.

자주 묻는 질문

Q: 강남 하이엔드 오피스텔 투자, 지금이 기회일까요?

A: 절대 아닙니다. 현재 유지되는 높은 호가는 공급자가 들인 돈 때문에 가격을 낮추지 못하는 것일 뿐, 실제 가치를 반영한 것이 아닙니다. 임대수익률을 계산해보면 매달 손실이 누적되는 구조이며, 실제 거래도 거의 이루어지지 않고 있습니다.

Q: 왜 강남임에도 불구하고 수요가 없나요?

A: 하이엔드 오피스텔이 주로 공급된 논현동, 신사동은 진짜 부자들이 선호하는 청담, 압구정과는 다른 동네입니다. 20억을 쓸 수 있는 사람들 입장에서는 차라리 청담, 압구정의 아파트를 선택하지, 논현동 오피스텔을 선택할 이유가 없습니다.

Q: 앞으로 하이엔드 오피스텔 시장은 어떻게 될까요?

A: 당분간 신규 공급은 거의 없을 것으로 보입니다. 기존 사업장들도 대부분 중단되거나 용도 변경을 추진하고 있습니다. 이미 완공된 물량들은 공실률 해소와 가격 조정이라는 긴 터널을 지나야 할 것입니다.

Q: 오피스텔 공매 물건을 노려볼 만한가요?

A: 공매가 8회차까지 진행되어도 최저입찰가가 12억 원을 넘는 상황입니다. 월세 수익으로는 대출 이자도 감당하기 어려운 수준이므로 투자 매력이 전혀 없습니다. 차라리 같은 자금으로 우량 아파트나 주식 투자를 고려하는 것이 현명합니다.

Q: 강남 오피스텔 미분양이 부동산 시장 전체에 미치는 영향은?

A: 강남 하이엔드 오피스텔의 몰락은 부동산 거품의 상징적 사례입니다. 과도한 유동성과 투기 수요가 만들어낸 거품이 꺼지는 과정을 보여주며, 앞으로 부동산 투자에 있어 실수요와 수익성을 더욱 철저히 따져야 한다는 교훈을 남기고 있습니다.

마무리하며

한때 꿈을 팔았던 강남 하이엔드 오피스텔은 이제 고급스러운 콘크리트 무덤이 되었습니다. 화려한 포장지가 벗겨진 지금, 남은 것은 감당하기 어려운 공실과 손실뿐입니다. 부동산 투자를 고려하신다면 화려한 마케팅보다는 실질적인 수익성과 수요를 꼼꼼히 따져보시기 바랍니다.

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