2025년 대한민국 부동산 시장 심층 분석 및 전망: 양극화의 심연과 변곡점

모순으로 정의되는 시장

2025년 대한민국 부동산 시장은 혼란스러운 역설을 보여주고 있다. 언론의 한쪽에서는 수도권 신규 아파트의 기록적인 청약 경쟁률과 강남의 집값 급등 소식을 연일 보도하는 반면, 다른 한쪽에서는 지방의 '악성 미분양' 위기와 건설사들의 연쇄 부도 위험을 경고한다. 본 보고서는 이처럼 극심하게 분열된 시장의 이면을 파헤치고자 한다. 단순한 '상승' 또는 '하락'의 이분법적 전망을 넘어, 시장을 움직이는 강력하고 상충하는 힘들을 면밀히 분석하고 그 본질을 드러내는 것을 목표로 한다.

 

본 보고서의 핵심 논지는 2025년에서 2026년에 이르는 부동산 시장의 결정적 특징이 단일한 추세가 아닌, 심화되는 '양극화'라는 점이다. 이러한 괴리는 여러 축에 걸쳐 동시다발적으로 발생하고 있다. 수도권 대 비수도권, 신축 아파트 대 노후 주택, 그리고 매매시장 대 전세시장이 그것이다. 이러한 분열의 양상을 정확히 이해하는 것만이 앞으로의 기회와 위기를 탐색하는 유일한 길이다.

 

분석은 총 4부로 구성된다. 첫째, 시장 전망에 나타난 '거대한 분열'의 지도를 그린다. 둘째, 시장의 브레이크와 액셀러레이터 역할을 동시에 수행하는 정부 정책의 이중성을 면밀히 검토한다. 셋째, 비용, 신용, 전세라는 근본적이고 멈출 수 없는 시장의 힘을 해부한다. 마지막으로, 강남, 세종시, 가계부채 등 시장의 변동성을 극대화하는 핵심 이슈들을 특별히 조명하여 심층 분석을 제공할 것이다.

 

제1장: 거대한 분열: 2025년 시장 전망과 심화되는 양극화

1.1. 거시 경제 전망: '하향 안정'이라는 합의 속 분열된 현실

KB금융지주경영연구소를 비롯한 주요 금융기관들은 2025년 전국 주택 시장이 전반적으로 '하향 안정' 추세를 보일 것으로 전망한다. 그러나 이 거시적 관점은 시장 내부의 극심한 변동성을 가리고 있다.  

 

전망의 핵심은 비수도권의 가격 하락세가 지속될 것이라는 데에는 의견이 일치하지만, 수도권 시장에 대해서는 전망이 첨예하게 엇갈린다는 점이다. 부동산 전문가 그룹의 54%는 수도권 가격 상승을 예측한 반면, 현장의 공인중개사 그룹의 56%는 하락을 전망했다. 이는 거시적 분석과 현장 체감 경기 사이의 괴리를 명확히 보여주며, 심각한 수준의 주택 구매력 위기에서 비롯된 현상으로 풀이된다. 전문가들은 공급 부족과 잠재적 금리 인하 같은 거시 데이터를 기반으로 상승 가능성을 보지만, 현장 중개사들은 높은 가격과 엄격한 총부채원리금상환비율(DSR) 규제로 인해 실제 구매력이 한계에 부딪힌 현실을 마주하고 있기 때문이다. 이는 수도권 시장이 강력한 펀더멘털 상승 압력과 심각한 구매력 상한선 사이에 갇혀 있음을 시사한다. 이 구매력 문제가 해결되지 않는 한, 시장은 본격적인 상승 궤도에 오르기보다 높은 긴장 상태의 보합세나 매우 국지적인 가격 상승에 그칠 가능성이 높다.  

 

이러한 부동산 시장의 불확실성은 둔화가 예상되는 2025년 한국 경제 상황과 맞물려 더욱 복잡한 양상을 띤다. 세계은행(WB) 또한 2025년 세계 경제 성장률 전망치를 하향 조정하며 외부 환경의 어려움을 가중시키고 있다.  

 

표 1: 2025년 부동산 시장 핵심 전망 요약

구분	매매가격 전망	전세가격 전망	주요 동인
전국 평균	하향 안정	보합 또는 소폭 상승	수도권과 비수도권의 극심한 차별화, 전세 수요 증가
수도권	보합 또는 소폭 상승 (의견 엇갈림)	상승	신축 선호, 공급 부족 우려, 전세가 상승에 따른 매매 전환 수요
비수도권	하락	보합 또는 소폭 하락 (의견 팽팽)	미분양 적체, 수요 부진, 지역 경제 침체

주: KB금융지주경영연구소 , 한국건설산업연구원 , 하나금융경영연구소 보고서 종합 분석 기반  

1.2. 수도권 대 지방: 두 개의 시장 이야기

2025년 수도권 부동산 시장은 거래량 증가와 정책 금융 유입에 힘입어 약 1.0%의 소폭 회복세 또는 상승세를 보일 것으로 전망된다. 이와는 극명한 대조를 이루며, 지방 시장은 수요 부진과 막대한 미분양 물량 적체로 인해 회복의 기미를 찾기 어려운 깊은 침체에 빠져 있다.  

 

이러한 양극화는 새로운 현상이 아니지만, 2025년에는 더욱 심화될 것으로 예측된다. 핵심적인 문제는 자기 강화적 악순환 구조에 있다. 자본과 수요가 수도권으로 집중되면서 가격을 밀어 올리고, 이는 역으로 지방 자산의 매력도를 떨어뜨려 추가적인 자본 유출과 가격 하락을 유발한다. 지방의 미분양 주택 누적, 인구 감소, 그리고 지역 건설 산업의 붕괴가 맞물려 부정적 피드백 고리를 형성하고 있다. 지역 경제 활력 저하가 주택 수요를 감소시키고, 이는 미분양 재고를 늘려 지역 건설사를 파산시키며, 이는 다시 지역 경제에 더 큰 타격을 주는 구조다. 이러한 구조적 쇠퇴는 단순한 경기 순환을 넘어선 구조적 위기로 변모하고 있으며, 정부의 개입이 이 흐름을 되돌리기에는 역부족일 수 있다는 우려를 낳는다.  

 

정부가 2025년 4월 발표한 주택 통계는 이러한 지리적 불균형을 명확히 보여준다. 서울의 주택 준공 물량은 급증한 반면, 비수도권의 인허가 및 착공 실적은 급감하여 미래의 공급 부족이 지리적으로 편중될 것임을 예고하고 있다.  

1.3. 신축 대 구축: '얼죽신(얼어 죽어도 신축)' 현상

시장의 기저에는 신축 아파트에 대한 확고한 선호, 이른바 '얼죽신' 현상이 강력한 흐름으로 자리 잡고 있다. 신축 아파트는 더 나은 거주 환경과 높은 미래 가치를 지닌 우량 자산으로 인식된다.  

 

그 결과, 빌라나 다세대주택과 같은 비(非)아파트 시장은 사실상 붕괴 상태에 놓여 있다. 특히 신뢰를 무너뜨린 '전세사기' 사태는 이러한 현상을 더욱 악화시켰다. 이는 다른 모든 주택 유형을 희생시키면서 신축 아파트로 수요가 쏠리는 '안전 자산으로의 도피(flight to quality)' 현상을 만들어낸다.  

 

아파트 카테고리 내에서도 양극화는 뚜렷하다. 주요 재건축 대상이 아닌 노후 아파트는 매수자를 찾기 어려워지고 있으며, 재건축 아파트조차도 급등한 공사비와 사업 지연 문제로 투자 매력도가 예전만 못하다는 평가를 받고 있다.  

 

제2장: 정부의 손길: 브레이크와 액셀러레이터의 동시 작동

정부 정책은 2025년 부동산 시장에서 이중적인 역할을 수행한다. 한편으로는 과열을 억제하기 위해 강력한 규제의 브레이크를 밟는 동시에, 다른 한편으로는 침체된 시장을 살리기 위해 공급과 지원의 액셀러레이터를 밟고 있다. 이는 시장의 극심한 양극화를 반영하는 동시에 정책적 딜레마를 보여준다.

2.1. 수요 억제책: 스트레스 DSR과 토지거래허가제로 구매자 압박

정부는 가계부채 관리와 투기 수요 억제를 위해 두 가지 강력한 카드를 사용하고 있다.

첫째, 스트레스 DSR 3단계가 2025년 7월 1일부로 전면 시행될 예정이다. 이는 정부가 가계부채를 관리하는 핵심 수단으로, 대출 심사 시 미래의 금리 인상 가능성을 미리 반영하여 1.5%의 '스트레스 금리'를 가산해 DSR을 산정하는 제도다. 이로 인해 대출자의 최대 대출 한도가 실질적으로 줄어들게 된다. 예를 들어, 연봉 1억 원인 차주의 경우 2단계 대비 최대 대출 한도가 4,800만 원까지 감소할 수 있다. 다만, 정부는 침체된 지방 시장을 고려하여 수도권을 제외한 지역의 주택담보대출에 대해서는 2025년 말까지 2단계 수준인 0.75%의 스트레스 금리를 적용하는 예외를 두었다. 이는 정책적으로도 시장의 양극화를 인정한 조치다.  

 

표 2: 스트레스 DSR 3단계 시행에 따른 대출 한도 변화 시뮬레이션

연소득	최대 대출 한도 (2단계 적용 시)	최대 대출 한도 (3단계 적용 시 - 수도권)	최대 대출 한도 (3단계 적용 시 - 비수도권)	수도권 대출 한도 감소액
5,000만 원	약 3억 3,300만 원	약 3억 1,000만 원	약 3억 2,100만 원	약 2,300만 원
7,000만 원	약 4억 6,600만 원	약 4억 3,400만 원	약 4억 5,000만 원	약 3,200만 원
1억 원	약 6억 6,600만 원	약 6.2억 원	약 6억 4,300만 원	약 4,600만 원

주: 30년 만기, 원리금 균등상환, 연 4.0% 변동금리, DSR 40% 기준. 실제 대출 한도는 개인의 신용도 및 기타 부채에 따라 달라질 수 있음. 기반 추정.  

 

둘째, 토지거래허가제(토허제)는 투기적 거래를 억제하는 가장 강력한 규제 중 하나다. 2025년 2월, 서울시가 강남구 삼성·대치·청담동과 송파구 잠실동 일대의 토허제를 해제하자마자 집값이 급등하는 현상이 나타났다. 이는 해당 지역에 대한 엄청난 잠재 투자 수요를 증명하는 사건이었으며, '오세훈 시장이 쏘아 올린 공'이라는 의미의 '오쏘공'이라는 신조어까지 만들어냈다. 시장 과열에 놀란 서울시는 불과 5주 만인 3월 24일, 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구 전역의 아파트를 다시 토지거래허가구역으로 지정했다. 이 제도는 해당 구역 내 주택을 매입할 때 실거주 목적을 증명해야 하므로, 전세를 끼고 집을 사는 '갭투자'를 원천적으로 차단하는 효과를 가진다.  

2.2. 공급 확대책: 뜨거운 3기 신도시와 더딘 1기 신도시 재건축

정부는 주택 공급 확대를 통해 시장 안정을 꾀하고 있지만, 그 성과는 지역과 유형에 따라 극명하게 갈린다.

3기 신도시 본청약은 그야말로 '열풍'이다. 하남 교산, 부천 대장 등에서 진행된 공공분양은 수백 대 일의 경쟁률을 기록하며 청약 대기자들의 폭발적인 관심을 입증했다. 하남 교산 A2블록의 경우 일반공급 평균 경쟁률이 263대 1에 달했다. 건설 원가 상승으로 인해 사전청약 당시의 추정 분양가보다 최종 분양가가 수천만 원에서 1억 원 가까이 올랐음에도 불구하고, 분양가 상한제 적용으로 주변 시세보다 수억 원 저렴하다는 점이 흥행의 핵심 요인이다. 이러한 거대한 시세 차익은 3기 신도시 청약을 '로또'로 만들고 있으며, 이는 시장 수요를 매우 편중된 곳으로 집중시키는 왜곡을 낳고 있다. 이 '로또'에서 탈락한 수요자들이 느끼는 박탈감과 불안감은, 자칫 기존 시장에서 무리한 '패닉 바잉'으로 이어져 또 다른 가격 불안을 야기할 수 있는 잠재적 위험 요소다.  

 

반면, 1기 신도시 재건축은 기대와 우려가 교차한다. 정부는 '노후계획도시 정비 특별법'을 제정하고 분당, 일산 등지에 '선도지구'를 지정하며 사업에 속도를 내고 있다. 하지만 높은 주민 분담금, 조합원 간의 이해관계 충돌, 대규모 이주 대책 등 해결해야 할 과제가 산적해 있다. 이로 인해 정부가 목표로 하는 2027년 착공, 2030년 입주는 매우 도전적인 계획이라는 평가가 지배적이다.  

2.3. 지방의 딜레마: 미분양 위기와 정부의 개입

수도권의 공급 열기와는 정반대로, 지방은 미분양의 늪에 빠져 있다. 2025년 4월 기준 전국 미분양 주택은 67,793호에 달하며, 이 중에서도 '악성 미분양'으로 불리는 준공 후 미분양은 12년 만에 최대치인 26,422호를 기록했다. 심각한 점은 이 악성 미분양의 80% 이상이 지방에 집중되어 있다는 것이다.  

 

표 3: 2025년 4월 지역별 미분양 주택 현황

지역	전체 미분양 주택 (호)	준공 후 '악성' 미분양 (호)	전월 대비 증감률 (전체)
전국 합계	67,793	26,422	-1.6%
수도권 합계	15,905	4,525	-
경기도	12,941	-	-
비수도권 합계	51,888	21,897	-
대구	9,065	3,067	-
경북	5,849	-	-
충남	4,817	-	-
경남	4,757	-	-

주: 국토교통부 2025년 4월 주택 통계 발표 자료 기반. 일부 지역 세부 데이터는 제공된 자료 범위 내에서 기재.  

 

이러한 미분양 사태는 지방 중소 건설사들의 연쇄 부도와 법정관리 신청으로 이어지며, 미래 주택 공급망 자체를 위협하고 있다. 이에 정부는 한국토지주택공사(LH)를 통해 지방의 준공 후 미분양 주택 3,000호를 매입하여 공공임대주택으로 활용하는 대책을 내놓았다. 또한 지방 미분양 주택 취득 시 세제 혜택을 부여하고, 해당 주택에 대한 DSR 규제 완화를 검토하는 등 수요 진작책도 병행하고 있다.  

 

그러나 이러한 정부의 개입은 '도덕적 해이'라는 비판에 직면해 있다. 사업 판단에 실패한 민간 건설사를 국민 세금으로 구제해주는 것이 타당하냐는 지적이다. 또한 LH의 매입 가격이 감정평가액의 83% 수준으로 낮게 책정되어 있어 , 많은 건설사가 매각에 응하지 않을 가능성도 제기된다. 이는 근본적인 수요 부족과 지역 경제 침체라는 병의 근원을 치료하기보다는, 미분양이라는 증상에 대한 임시방편적 처방에 그칠 수 있다는 한계를 보여준다.  

 

제3장: 근본적인 시장 동력: 멈출 수 없는 힘

정부 정책의 복잡한 그물망 아래에는 시장을 근본적으로 움직이는 세 가지 거대한 힘이 존재한다. 바로 건축 비용의 구조적 상승, 금리 정책의 딜레마, 그리고 전세 시장의 역습이다. 이들은 2025년 부동산 시장의 방향을 결정짓는 가장 본질적인 변수다.

3.1. 건축 비용: 인플레이션의 퍼펙트 스톰

분양가 상승의 가장 근본적인 원인은 건축 원가의 구조적 급등이다. 시멘트, 철근 등 핵심 자재 가격과 인건비가 가파르게 상승하면서 건물을 짓는 기본 비용 자체가 크게 올랐다.  

 

문제는 이러한 비용 압박이 앞으로 더욱 심화될 것이라는 점이다. 2025년 6월부터 민간 아파트에도 '제로에너지 건축물(ZEB)' 인증이 의무화되기 때문이다. 이는 에너지 자립률 기준을 맞추기 위해 고성능 단열재, 태양광 패널 등 친환경 설비와 기술을 추가로 적용해야 함을 의미하며, 이는 고스란히 초기 건축 투자비 증가와 최종 분양가 상승으로 이어진다.  

 

이러한 비용 상승은 수요 변동과 무관하게 발생하는 '비재량적' 성격을 띤다. 건설사는 더 싸게 짓고 싶어도 그럴 수 없는 구조에 놓여 있는 것이다. 이는 신축 아파트 가격에 강력한 하방 경직성을 부여한다. 즉, 수요가 약화되더라도 신축 분양가가 크게 떨어지기보다는, 수익성을 맞출 수 없는 건설사들이 공급 자체를 중단하는 결과로 이어질 가능성이 높다. 이미 건설사들의 평균 매출원가율은 93%에 육박하며 일부는 100%를 초과하는 등 한계 상황에 내몰려 있다. 이러한 공급 중단은 미래의 '공급 절벽'을 야기하여, 훗날 수요가 회복되었을 때 더 가파른 가격 급등을 초래할 수 있는 시한폭탄과 같다.  

3.2. 금리 인하의 수수께끼: 한국은행의 줄타기

시장에서는 침체된 내수 경기를 부양하기 위해 2025년 하반기 기준금리 인하에 대한 기대감이 팽배하다. 금리 인하는 대출 이자 부담을 낮춰 매수 심리를 자극하는 가장 확실한 요인 중 하나이기 때문이다.  

 

하지만 한국은행은 진퇴양난의 딜레마에 빠져 있다. 첫째, 미국 연방준비제도(Fed)와의 기준금리 격차가 이미 역대 최대 수준인 2.00%p까지 벌어진 상태다. 미국이 금리를 내리지 않는 상황에서 한국은행이 단독으로 금리를 인하할 경우, 더 높은 수익률을 좇는 외국인 자본이 유출되고 원/달러 환율이 급등할 위험이 크다.  

 

둘째, 이창용 한국은행 총재는 섣부른 금리 인하가 경기 부양 효과보다는 수도권 부동산 가격을 다시 자극하고, 이미 임계 수준에 다다른 가계부채 문제를 악화시킬 수 있다는 우려를 여러 차례 표명했다. 결국 한국은행은 경기 부양과 금융 안정이라는 두 마리 토끼 사이에서 아슬아슬한 줄타기를 할 수밖에 없으며, 이는 금리 인하의 시기와 폭을 극도로 불확실하게 만드는 요인이다.  

3.3. 전세 시장의 역습: 안전자산으로의 도피

2025년 시장의 가장 중요한 변수 중 하나는 전세 시장의 움직임이다. 과거에는 정부 정책과 금리가 매매 시장을 좌우하는 핵심 변수였지만, 이제는 '전세사기'라는 사회적 현상이 그 자리를 대체하고 있다.

빌라 등 비아파트 시장에서 광범위하게 발생한 전세사기 사태는 임차인들의 신뢰를 완전히 무너뜨렸다. 이로 인해 수많은 전세 수요가 상대적으로 안전하다고 여겨지는 아파트로 급격하게 쏠리고 있다. 이러한 수요 급증은 신규 아파트 공급 감소와 맞물려 수도권을 중심으로 아파트 전세 가격을 가파르게 밀어 올리고 있다.  

 

전세가 상승은 매매가 대비 전세가 비율, 즉 전세가율을 높이는 효과를 낳는다. 전세가율이 높아지면 매매가와 전세가의 차액(갭)이 줄어들어, 적은 자기 자본으로 주택을 매수하는 '갭투자'가 용이해진다. 이는 매매 시장에 하방 압력을 가하는 정부의 DSR 규제 등과 정면으로 충돌하며, 시장을 아래에서부터 밀어 올리는 강력한 힘으로 작용하고 있다. 전세사기에 대한 공포는 경제 정책으로 쉽게 통제할 수 없는 심리적 요인이며, 이로 인해 촉발된 전세 시장의 구조적 변화가 이제는 매매 시장의 향방을 결정하는 가장 지배적인 동력이 되고 있다.  

 

제4장: 특별 포커스: 2025년 지형을 결정하는 핵심 이슈

시장의 거시적 흐름 외에도, 2025년 부동산 지형을 특별히 규정하는 세 가지 첨예한 이슈가 있다. 바로 규제에도 굴하지 않는 강남, 정치적 바람을 타는 세종, 그리고 한국 경제의 아킬레스건인 가계부채다. 이들은 시장의 극단적인 변동성을 만들어내는 진원지다.

4.1. 강남 3구와 용산 현상: 그들만의 리그

전국적인 시장 둔화와 강력한 규제에도 불구하고, 서울의 핵심 지역인 강남 3구와 용산은 '불패 신화'를 이어가며 신고가 거래가 속출하고 있다.  

 

2025년 2월, 토지거래허가제가 잠시 해제되었을 때 폭발적인 가격 상승이 일어난 것은, 이 지역을 대한민국 최고의 안전자산으로 여기는 막대한 대기 자본이 존재함을 증명했다. 정부가 서둘러 규제를 재도입했지만, 이는 근본적인 상승 압력을 억누르지 못했다. 오히려 규제로 인해 입주권 등 특정 유형의 거래가 막히자, 그 압력은 인근의 마포·용산·성동(마용성) 지역이나 규제가 덜한 빌라, 경매 시장으로 번져나가는 '풍선 효과'를 낳고 있다. 이는 강남·용산이 단순한 주거 공간을 넘어, 저성장 시대에 자본이 몰리는 가치 저장 수단으로 기능하고 있음을 보여준다.  

4.2. 세종시의 이례적 급등: 정치적 기대감이 만든 시장

세종시는 부동산 시장이 펀더멘털이 아닌 정치적 변수에 의해 얼마나 크게 좌우될 수 있는지를 보여주는 대표적인 사례다. 대통령실 이전 등 행정수도 완성에 대한 정치적 논의가 재점화될 때마다 투기적 수요가 몰리며 시장이 요동쳤다.  

 

실제로 2025년 5월 세종시의 아파트값 상승률은 1.63%로, 서울 상승률의 3배에 달했으며, 4월 거래량은 전월 대비 147%나 급증했다. 특정 단지는 불과 몇 달 만에 1억 원 가까이 가격이 뛰기도 했다.  

 

그러나 이 시장은 극도로 변동성이 크고 정치적 약속에 의존한다. 행정수도 이전 계획이 지지부진하다는 인식이 퍼지자 상승세가 곧바로 둔화된 것이 그 증거다. 이는 세종시의 상승이 탄탄한 펀더멘털보다는 투기적 기대감에 기반한 것임을 보여준다. 강남과 세종의 현상은 서로 다른 양상을 보이지만, 본질적으로는 저성장 경제 하에서 안정적인 수익처를 찾지 못한 자본이 극단적인 위험 스펙트럼의 양 끝으로 몰리는 현상이라는 공통점을 가진다. 이는 시장이 건전한 상태가 아님을 보여주는 징후다.  

4.3. 회색 코뿔소: 1,900조 원의 가계부채

대한민국의 가계부채는 언제 터질지 모르는 '회색 코뿔소'와 같다. 2025년 1분기 기준 가계신용 잔액은 1,928조 7,000억 원에 달하며, GDP 대비 가계부채 비율은 90%를 상회하며 여전히 세계 최고 수준이다.  

 

이 막대한 부채 규모는 한국 경제 전체를 금리 충격에 극도로 취약하게 만든다. 이것이 바로 한국은행이 금리 정책에 신중을 기하고 정부가 스트레스 DSR과 같은 강력한 규제를 도입한 근본적인 이유다. 부채 증가세는 다소 둔화되었지만, 원금의 절대적인 규모가 워낙 크기 때문에 경기 침체나 실업률 상승이 발생할 경우, 대규모 채무 불이행 사태로 이어질 수 있다. 이는 금융 시스템과 부동산 시장 모두에 치명적인 결과를 초래할 수 있는 잠재적 위험이다. 특히 소득 기반이 약하고 다중 채무를 진 '취약차주'의 비중이 증가하고 있다는 점은 우려를 더하는 대목이다.  

 

결론: 2025-2026년 부동산 미로 탐색법

2025년 부동산 시장은 단일한 실체가 아닌, 극단적으로 분열된 지형이다. 가장 지배적인 흐름은 고비용, 고규제에도 불구하고 여전히 견고한 수도권과, 침체와 위험에 빠진 지방 시장 사이의 간극이 깊어지는 것이다. 향후 시장의 향방은 미국 연준의 정책에 발이 묶인 한국은행의 금리 결정, 7월 이후 스트레스 DSR 3단계가 구매 행동에 미칠 실질적인 영향, 그리고 계속해서 매매 시장을 밀어 올리는 전세 시장의 압력이라는 세 가지 핵심 변수에 의해 결정될 것이다.

이러한 복잡한 환경 속에서 시장 참여자들은 자신의 위치와 목적에 따라 매우 다른 전략을 구사해야 한다.

• 무주택 실수요자를 위한 제언: 현재 시장은 지뢰밭과 같다. 극심한 경쟁을 뚫어야 하지만, 3기 신도시 청약은 가격 통제된 자산을 확보할 수 있는 가장 좋은 기회다. 기존 시장에서 매수를 고려한다면, 7월 스트레스 DSR 시행 이전에 서두르려는 움직임이 나타날 수 있으나, 추격 매수는 극도로 신중해야 한다. '선별 청약'과 보수적인 자금 계획이 필수적인 생존 전략이다.
• 1주택자 및 투자자를 위한 제언: 시장의 방향은 전적으로 보유한 부동산의 '주소'에 달려 있다. 선호도 높은 지역의 수도권 주택 보유자는 자산 가치가 유지되거나 상승할 가능성이 높지만, 강력한 규제로 인해 거래 유동성은 낮을 수 있다. 반면, 지방 부동산 소유자는 추가적인 가격 하락 위험에 직면해 있으며, 성급한 '물타기'는 피해야 한다. 투자자에게 수도권의 전세가율 상승은 잠재적인 갭투자 기회를 제공하지만, 이는 미래의 가격 상승과 규제 변화에 크게 의존하는 고위험 전략이다. 지방 시장은 구조적 반전의 명확한 신호가 나타나기 전까지는 보수적으로 접근하는 것이 현명하다.