부동산 공모펀드 투자, 이것만은 꼭 확인하세요

부동산 공모펀드 투자할 때 ‘이것’ 유의하세요

지난달 27일 한 부동산 펀드가 상장 폐지됐어요. ‘이지스리테일부동산투자신탁194호’ 줄여서 ‘이지스194호’라는 이름의 부동산 공모펀드인데요. 투자자들은 이미 지난 4월부터 사실상 원금 회수가 불가능한 상태였다고 해요. 부동산 공모펀드 상품의 특성 때문인데요. 부동산 공모펀드가 뭔지, 투자 시 어떤 점을 유의해야 하는지 자세히 알려드릴게요.

부동산 공모펀드란?

부동산 공모펀드는 다수의 개인 투자자들이 자금을 모아 부동산 자산에 투자하는 펀드예요. 주로 오피스, 상가, 물류센터, 호텔 등 수익형 부동산에 투자해 임대료 수익과 매각 차익을 투자자들에게 나눠주는 방식이죠. 언뜻 보면 안정적인 투자처처럼 보일 수 있어요.

하지만 부동산은 주식이나 예금처럼 쉽게 사고팔 수 있는 자산이 아니라는 점이 중요해요. 유동성이 매우 낮은 자산이라는 특성 때문에 대부분의 부동산 공모펀드는 ‘폐쇄형 구조’로 운영돼요. 이는 펀드를 설정할 때 정해진 신탁 기간(보통 5~7년) 동안은 운용사에 펀드 지분을 다시 되팔 수 없다는 의미예요. 즉, 중간에 돈을 빼고 싶어도 마음대로 뺄 수 없다는 뜻이죠.

 

이러한 유동성 문제를 보완하기 위해, 펀드는 설정일로부터 90일 이내에 한국거래소에 상장해야 해요. 투자자들이 중도에 지분을 제삼자에게 매도할 수 있도록 시장을 만들어주는 건데요. 하지만 현실은 녹록지 않아요. 사실상 거래 시스템도 제대로 갖춰져 있지 않고, 매수자도 거의 없어 상장만 되어 있을 뿐, 실제 거래는 활발하지 않은 경우가 대부분이에요. 결국, 상장되어 있다고 해서 유동성이 보장되는 것은 아니라는 점을 명심해야 해요.

이지스194호 사례, 무엇이 문제였나?

이지스194호는 2018년 서울 광진구에 위치한 ‘몰오브케이’라는 건물을 매입하기 위해 투자자를 모집했어요. 당시 건대 CGV를 포함한 30여 개의 업체가 입점해 있었고, 이틀 만에 투자자 모집이 완료될 정도로 큰 관심을 받았죠.

 

하지만 이 펀드의 자금구조가 문제의 시작이었어요. 전체 매입가 560억원 중 200억원만 펀드로 모집했고, 나머지 약 70%에 해당하는 금액은 대출로 충당했거든요. 최초 투자설명서에 따르면, 월 임대료가 약 2억6,000만원이고 대출이자가 월 1억2,000만원 정도라 연 6% 내외의 안정적인 임대 수익률을 기대할 수 있었어요. 설정 기간은 7년이었지만, 2021년부터는 건물을 매각하여 투자금을 회수하는 전략을 가지고 있었죠.

 

그러나 예상치 못한 복병, 코로나19가 덮쳤어요. 상가 부동산 시장이 급격히 얼어붙으면서 몰오브케이 건물은 큰 타격을 입었어요. CGV와 대여섯 개의 소규모 업체를 제외하곤 대부분의 상가가 공실이 되면서 공실 리스크가 현실이 된 거죠. 임대 수익률은 급락했고, 결국 대출이자조차 감당하기 어려운 상황에 빠졌어요.

 

결과적으로 2024년 4월에는 건물이 경매로 넘어가게 되었어요. 이미 당시 갚아야 할 빚이 건물 가치보다 훨씬 높아진 상태였기 때문에, 이지스194호 투자자들은 사실상 원금 회수 가능성이 없는 상황에 직면했어요. 이 사례는 부동산 공모펀드 리스크가 얼마나 현실적이고 치명적일 수 있는지 여실히 보여주는 아픈 교훈이에요. 투자 손실이 발생할 수 있다는 점을 명확히 인지해야 합니다.

반응형

부동산 공모펀드 투자 시, 꼭 이것만은 유의하세요!

이지스194호 사례에서 보듯이, 부동산 공모펀드 투자는 겉으로 보이는 안정성과 달리 상당한 위험을 내포하고 있어요. 현재 시장에 90개 이상의 부동산 공모펀드가 상장돼 있는데, 대부분 이지스194호와 비슷한 폐쇄형 구조와 레버리지 구조를 가지고 있거든요. 따라서 투자하기 전에 다음과 같은 유의사항들을 반드시 확인해야 해요.

1. 폐쇄형 구조와 낮은 유동성 리스크를 이해하세요.

대부분의 부동산 공모펀드는 폐쇄형 구조로, 만기까지 자금이 묶이는 경우가 많아요. 상장되어 있다고 해도 실제 거래량이 적어 중도에 현금화하기가 매우 어렵습니다. 급하게 자금이 필요할 때 펀드를 팔 수 없는 상황에 대비해야 해요. 이는 곧 장기간 자금이 묶인다는 의미이며, 시장 상황이 좋지 않을 경우 투자 손실로 이어질 수 있습니다.

2. 레버리지(대출) 비중을 반드시 확인하세요.

펀드가 부동산을 매입할 때 대출을 얼마나 활용했는지 확인하는 것이 중요해요. 대출 비중이 높으면 임대 수익률이 높게 보일 수 있지만, 이는 양날의 검이에요. 공실이 발생하거나 임대료가 하락하면 대출이자를 감당하기 어려워지고, 이는 곧 펀드의 부실로 이어져 원금 손실을 넘어 전액 손실의 위험까지 키울 수 있어요. 이지스194호 사례처럼 높은 대출 비중은 부동산 공모펀드 리스크를 증폭시키는 주요 원인입니다.

3. 공실 리스크와 임대 수익률 변동 가능성을 고려하세요.

투자 대상 부동산의 공실률은 펀드의 수익성에 직접적인 영향을 미쳐요. 시장 상황 변화, 주변 상권의 침체, 주요 임차인의 이탈 등으로 인해 공실이 발생하면 임대 수익률이 급격히 하락하고, 이는 투자자에게 돌아갈 배당금 감소로 이어져요. 코로나19와 같은 예상치 못한 외부 요인이 임대 수익률에 미치는 영향을 간과해서는 안 됩니다.

4. 부동산 시장 변동성 리스크를 인지하세요.

부동산 시장은 경기에 민감하게 반응해요. 금리 인상, 경기 침체 등 거시 경제 환경 변화는 부동산 가치 하락으로 이어질 수 있으며, 이는 곧 펀드의 자산 가치 하락과 투자 손실로 직결돼요. 펀드 만기 시점에 부동산 시장이 좋지 않으면 매각이 지연되거나 기대 이하의 가격으로 매각될 수 있어요.

5. 투자설명서를 꼼꼼히 확인하고 전문가와 상담하세요.

펀드에 투자하기 전에는 반드시 투자설명서를 꼼꼼히 읽어봐야 해요. 특히 자금구조, 예상 임대 수익률, 대출 비중, 운용 전략, 그리고 최악의 경우 발생할 수 있는 리스크 시나리오 등을 면밀히 파악해야 합니다. 필요하다면 금융 전문가와 상담하여 자신의 투자 성향과 목표에 맞는 상품인지 충분히 검토하는 것이 현명한 부동산 공모펀드 투자 유의사항입니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1: 부동산 공모펀드와 리츠(REITs)는 무엇이 다른가요?

A1: 부동산 공모펀드는 주로 실물 부동산에 직접 투자하여 임대 수익이나 매각 차익을 추구하는 반면, 리츠(REITs)는 부동산을 소유하고 운영하는 회사의 주식에 투자하는 개념이에요. 리츠는 주식처럼 거래소에서 실시간으로 매매가 가능하여 유동성이 더 높다는 장점이 있습니다.

Q2: 폐쇄형 구조 펀드인데 왜 상장하는 건가요?

A2: 폐쇄형 구조 펀드는 만기 전 환매가 불가능하기 때문에, 투자자들의 중도 현금화를 돕기 위해 거래소에 상장하는 것이 의무화되어 있어요. 하지만 실제로는 거래량이 매우 적어 유동성 확보가 어렵다는 점을 유의해야 합니다.

Q3: 부동산 공모펀드 투자 시 원금 손실 가능성은 얼마나 되나요?

A3: 이지스194호 사례처럼 부동산 공모펀드는 투자 대상 부동산의 가치 하락, 높은 대출 비중, 공실 리스크 등으로 인해 원금 손실은 물론 전액 손실 가능성까지 존재합니다. 투자 전 충분한 리스크 인지가 필수적입니다.

Q4: 부동산 공모펀드의 임대 수익률은 어떻게 계산되나요?

A4: 임대 수익률은 일반적으로 연간 임대료 수익에서 운영 비용과 대출 이자 등을 제외한 순수익을 투자 원금으로 나눈 비율로 계산됩니다. 하지만 이는 예상 수익률이며, 실제 공실 발생이나 임대료 변동에 따라 달라질 수 있습니다.

Q5: 부동산 공모펀드 투자 시 가장 중요한 점은 무엇인가요?

A5: 가장 중요한 점은 '묻지마 투자'를 피하고, 펀드의 자산 구성, 대출 비중, 운용사의 역량, 그리고 최악의 시나리오 발생 시의 리스크를 충분히 이해하는 것입니다. 장기간 자금이 묶일 수 있고 원금 손실 가능성이 있다는 점을 명심해야 합니다.

마무리하며

부동산 공모펀드는 소액으로 대형 부동산에 투자할 수 있는 매력적인 기회를 제공하지만, 폐쇄형 구조와 높은 레버리지, 공실 리스크 등으로 인한 원금 손실 가능성을 반드시 인지해야 합니다. 꼼꼼한 정보 확인과 신중한 판단만이 성공적인 부동산 공모펀드 투자를 가능하게 할 것입니다.

 

오늘 내용이 유익하셨다면 댓글과 구독으로 응원해주세요! 더 많은 투자 정보는 저희 뉴스레터를 통해 받아보실 수 있습니다.