전세 9년제 주택임대차보호법 개정안 발의로 전세 매물 감소와 전세 월세화 가속 우려. 3+3+3 임대차법이 가져올 부동산 시장 변화와 대응 방안을 알아봅니다.

3+3+3 주택임대차보호법 개정안의 핵심 내용

최근 정치권에서 임대차 기간을 최장 9년까지 보장하는 주택임대차보호법 개정안이 발의되면서 부동산 시장에 큰 파장이 예상되고 있습니다.

국회 정무위원회 소속 한창민 의원을 대표로 더불어민주당, 조국혁신당, 진보당 등 10명의 의원이 지난 2일 공동 발의한 이 법안은 현행 2년인 임대차 기간을 3년으로 늘리고, 계약갱신청구권을 2회까지 행사할 수 있도록 하는 내용을 담고 있습니다.

현재 시행 중인 계약갱신청구권이 총 4년인 것과 비교하면, 최대 9년 거주라는 변화는 전세 시장에 상당한 충격을 줄 것으로 보입니다.

개정안은 세입자 보호 강화를 위해 임대인에게 국세와 지방세 납세증명서는 물론 건강보험료 납부 내역까지 공개하도록 의무화했습니다. 또한 주택을 제3자에게 양도할 경우 새 임대인의 인적사항과 재정정보를 세입자에게 반드시 통지해야 합니다.

보증금 상한선도 주택가의 70퍼센트를 초과할 수 없도록 제한해 세입자의 보증금 손실 위험을 최소화하겠다는 계획입니다.

발의 의원들은 이를 통해 세입자의 주거 안정과 정보 투명성을 실현할 수 있다고 주장하지만, 시장에서는 벌써부터 전세 매물 감소와 전세의 월세화라는 부작용을 우려하는 목소리가 높습니다.

이미 위축된 전세시장, 9년제 도입 시 우려되는 점

현재 전세 시장은 10월 15일 발표된 부동산 대책으로 이미 상당한 혼란을 겪고 있는 상황입니다.

이번 대책은 실거주 의무를 강화해 갭투자를 차단하고, 전세대출에 총부채원리금상환비율을 적용하는 등 전세난을 심화시킬 수 있는 내용들을 포함했습니다. 서울 전역과 경기 12개 지역이 규제지역으로 지정되면서 대출 제한과 실거주 의무 강화로 시장에 나오는 전세 물량이 크게 줄어들 전망입니다.

부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 서울 아파트 전세 매물은 올해 1월 1일 3만 1,814건에서 10월 17일 기준 2만 4,418건으로 23.3퍼센트나 감소했습니다.

이런 상황에서 전세 계약이 최장 9년까지 연장된다면 전세 매물은 더욱 빠르게 시장에서 사라질 수밖에 없습니다. 세입자가 한 집에 장기 거주하게 되면 자연스럽게 시중에 나와야 할 매물이 줄어들기 때문입니다.

임대인 입장에서도 9년간 목돈이 묶이는 상황을 반기지 않을 것입니다. 금리가 높은 상황에서 장기간 자금 운용이 어려워지면 굳이 전세를 놓을 이유가 없어집니다. 대신 월세나 반전세로 전환해 유동성을 확보하려는 움직임이 가속화될 가능성이 큽니다.

실제로 전세의 월세화는 이미 뚜렷한 추세입니다. 법원 등기정보광장 자료를 보면 월세 거래 비율은 2020년 40퍼센트대에서 임대차2법 시행 이후 2022년 47.1퍼센트로 증가했고, 2023년에는 50퍼센트를 넘어섰습니다. 올해는 사상 처음으로 60퍼센트를 돌파했습니다.

임대차2법이 남긴 교훈, 역사는 반복되는가

2020년 시행된 계약갱신청구권과 전월세상한제는 세입자 보호를 위해 도입됐지만, 결과적으로 전셋값 급등과 매물 감소라는 정반대의 결과를 낳았습니다.

국토연구원과 민사법학회의 공동 연구에 따르면 서울 아파트 전셋값은 법 시행 전 1년간 3.86퍼센트 상승에 그쳤으나, 시행 후 1년 6개월 동안 8.13퍼센트나 급등했습니다.

집주인들이 향후 임대료 인상분을 미리 반영하려 하면서 갱신계약과 신규계약 간 보증금 격차가 크게 벌어지는 이중가격 현상도 나타났습니다.

전세난이 심화되자 많은 세입자들이 보증금을 마련하지 못해 반전세나 월세로 내몰렸고, 주거비 부담은 오히려 더 커졌습니다.

3+3+3 제도가 도입될 경우 이러한 상황이 더 심각한 형태로 재현될 가능성이 높다는 것이 전문가들의 공통된 견해입니다.

한 부동산 전문가는 2020년보다 신규 공급이 부족한 상황에서 장기 계약으로 전환되면 전세 매물은 더 빠르게 줄어들고 전셋값은 이전에 볼 수 없던 수준으로 폭등할 것이라고 경고했습니다.

또 다른 전문가는 이런 장기 구조에서는 보증금 상승, 거래 위축, 세입자 부담 증가라는 삼중고가 불가피하며, 결국 서민의 주거비 부담만 가중될 수 있다고 지적했습니다.

전문가들이 제시하는 실질적 해법

시장 전문가들은 임차인 보호를 위한 장기계약보다 공급 확대와 세제 유연성을 통해 주거 안정을 도모하는 것이 현실적이라고 입을 모읍니다.

전세의 장기화보다는 신규 임대주택 공급을 늘리는 것이 근본적인 해결책이라는 주장입니다. 임대사업자 등록 인센티브를 부활하고 세제 부담을 완화해 임대 공급을 유도해야 전세 시장의 균형을 유지할 수 있다는 것입니다.

또한 전세대출 규제를 완화해 세입자들의 자금 조달 부담을 줄이고, 공공임대주택 공급을 확대해 저소득층의 주거 안정을 먼저 확보해야 한다는 의견도 나옵니다.

무엇보다 시장 기능을 지나치게 제한하는 규제보다는 임대인과 임차인 모두가 수용할 수 있는 균형잡힌 정책이 필요하다는 지적이 설득력을 얻고 있습니다.

전세 계약을 최장 9년까지 보장하는 법안은 겉으로는 세입자 보호를 내세우지만, 실제로는 시장 기능을 위축시켜 임대공급 감소, 보증금 인상, 월세화 가속화라는 악순환을 불러올 수 있다는 비판이 쏟아지고 있습니다.

2020년 임대차2법이 남긴 부작용이 여전히 해소되지 않은 상황에서, 또다시 비슷한 정책 실험이 반복될 경우 경험하지 못한 전세급등이 현실화될 가능성이 높다는 경고를 가볍게 지나칠 수 없는 시점입니다.

자주 묻는 질문

Q. 전세 9년제는 언제부터 시행되나요?

A. 아직 법안이 발의된 단계로 국회 심사를 거쳐야 합니다. 통과 여부와 시행 시기는 불확실한 상황이지만, 시장에서는 벌써부터 부작용을 우려하고 있습니다.

Q. 전세 9년제가 도입되면 전셋값이 오르나요?

A. 과거 임대차2법 시행 사례를 보면 전세 매물 감소로 전셋값이 급등할 가능성이 높습니다. 임대인들이 장기 계약을 꺼려 신규 보증금을 높게 책정하거나 월세로 전환할 수 있습니다.

Q. 현재 전세 계약 중인데 9년제가 적용되나요?

A. 법 시행 이후 체결되는 계약부터 적용될 것으로 예상됩니다. 다만 구체적인 시행령과 경과 규정은 법안 통과 후 확인해야 합니다.

Q. 월세로 전환되면 세입자에게 어떤 영향이 있나요?

A. 목돈 마련 부담은 줄지만 매월 고정 지출이 발생해 전체적인 주거비 부담은 늘어날 수 있습니다. 특히 금리가 높은 시기에는 월세 부담이 더 커집니다.

Q. 전세난을 해결하려면 어떤 정책이 필요한가요?

A. 신규 임대주택 공급 확대, 임대사업자 인센티브 부활, 전세대출 규제 완화, 공공임대주택 확충 등 공급 중심의 정책이 필요하다는 의견이 많습니다.

마무리

전세 9년제는 세입자 보호라는 명분을 내세우지만, 시장 왜곡과 전세난 심화라는 부작용이 우려되는 정책입니다. 과거 임대차2법의 교훈을 되새기며 공급 확대와 균형잡힌 정책이 필요한 시점입니다.

여러분의 생각은 어떠신가요? 전세 9년제에 대한 의견을 댓글로 남겨주세요. 부동산 시장 변화가 궁금하다면 구독과 알림 설정으로 최신 소식을 받아보시기 바랍니다.